1억으로 10억짜리 아파트 내 집 만드는 지분형 모기지

최근 화제가 되고 있는 지분형 모기지는 단 1억 원만 있어도 10억 원짜리 아파트를 소유할 수 있게 도와주는 정부의 새로운 주택 구입 제도입니다. 이 제도가 과연 나에게 맞는지, 어떤 방식으로 진행되는지, 리스크는 없는지 가장 궁금하실 텐데요. 지금부터 아주 쉽게, 아주 현실적으로 설명드리겠습니다.

1억으로 10억짜리 아파트 내 집 만드는 지분형 모기지

지분형 모기지 구조 원리

지분형 모기지는 말 그대로 집의 지분을 나눠서 소유하는 구조입니다. 지금까지는 내 집을 사려면 집값 전체를 본인이 책임져야 했지만, 이제는 정부가 내 집 마련의 절반을 함께 부담해 주는 파트너가 되어주는 셈이죠. 한국주택금융공사(주금공)가 아파트 가격의 일정 비율을 지분 투자 방식으로 보유하고, 나머지는 본인이 대출과 자비로 충당하는 방식입니다. 즉, 정부와 내가 공동으로 한 채의 아파트를 소유하고, 실제로는 내가 그 집에 거주하면서 관리와 실거주 혜택을 누리게 되는 구조입니다.

 

전세금 수준의 돈으로 집을 구입

예를 들어, 시세 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우 본인은 단 1억 원만 가지고 있으면 내 집을 가질 수 있습니다. 주택담보대출로 4억 원을 조달하고, 나머지 5억 원은 주금공이 공동 투자자로 참여합니다. 다시 말해 집값의 10%만 있으면 나머지는 대출과 지분투자 형태로 메워지기 때문에, 전세 보증금 정도의 자금만 있어도 아파트 소유가 가능해집니다. 이는 청년, 신혼부부, 무주택자에게 실질적인 주거 사다리를 제공하는 제도입니다.

 

집값 하락 시 손해 대상

가장 많은 사람들이 궁금해하는 부분은 바로 집값 하락에 대한 리스크입니다. 지분형 모기지는 이 리스크를 정부가 먼저 감수하는 구조로 되어 있습니다. 주금공이 공동 소유자로 참여한 만큼, 매매가 하락 시 손실도 주금공이 먼저 부담하게 됩니다. 본인의 지분은 후순위이기 때문에 사실상 원금 보장에 가까운 수준으로 설계되어 있어 안정성 면에서 매우 유리합니다. 이러한 구조는 기존에 시행 중인 주택연금과도 유사한 방식입니다.

 

집값 상승 시 시세차익 분배

반대로 집값이 올라 매각하게 된다면 시세차익은 지분율에 따라 나눠갖게 됩니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 1억 원 자본금과 4억 원 대출로 구입하고, 주금공이 나머지 5억 원을 투자하여 50대 50 지분을 갖는 구조였다면, 이후 시세가 12억 원으로 올라 2억 원의 차익이 발생했다면 이 수익은 양측이 절반씩 나눠 갖게 됩니다. 단순히 대출만 끼고 구입하는 구조였다면 온전히 내 몫이었겠지만, 초기 자본이 부족한 상황에서는 이 정도의 분배도 사실상 기회비용 없는 절묘한 설계라고 할 수 있습니다.

 

추가 지분 매입 가능

살다 보면 여유자금이 생기기도 하죠. 그럴 경우, 본인이 주금공의 지분을 일부 또는 전부 되사는 것이 가능합니다. 이때 중요한 포인트는 시세 기준이 아니라 실거래가의 중간값 등 시장보다 낮은 가격에 매입할 수 있도록 설계될 예정이라는 점입니다. 다시 말해, 처음엔 정부와 함께 시작했지만 시간이 지나며 점차 지분을 내가 더 많이 가져가고, 결국 온전히 내 집으로 전환하는 것도 충분히 가능한 구조입니다.

 

매달 내야 하는 비용

정부가 지분을 소유하고 있는 만큼, 그에 대한 일정 수준의 임대료 혹은 사용료 성격의 비용은 발생합니다. 이를 연 2% 수준의 낮은 이자율로 적용해 전세대출보다 부담이 덜하게 운영하는 방안을 금융당국이 검토 중입니다. 예컨대 5억 원의 정부 지분이 있다면 연 2%로 계산된 비용을 분할 납부하며 거주하게 됩니다. 여기에 본인의 주택담보대출 이자까지 함께 고려해야 하며, 대출 규모에 따라 부담은 개인차가 있습니다.

 

적용 대상

보유 현금이 적은 청년, 신혼부부, 무주택 서민층이라면 특히 주목해야 할 제도입니다. 전세금 외에 추가 자산이 없어 내 집 마련을 엄두도 내지 못했던 분들이라면, 지분형 모기지를 통해 실거주와 자산 형성을 동시에 노릴 수 있습니다. 무엇보다 시세 하락 시 손실을 떠안지 않는다는 점에서 초기 주거 리스크를 대폭 줄일 수 있고, 소득 수준에 따라 대출 비중과 정부 지분을 조절할 수 있어 상황 맞춤형 설계가 가능하다는 장점도 있습니다.

 

숨겨진 정책적 의도

정부가 왜 이런 파격적인 정책을 내놓았을까요? 집값은 오르는데 소득은 늘지 않는 상황에서 자산 격차는 점점 벌어지고 있습니다. 특히 2030 세대는 기존 방식으로는 집을 사기가 거의 불가능한 구조에 직면해 있죠. 이에 따라 ‘지분형 모기지’는 실질적인 내 집 마련의 기회를 제공함으로써 자산 양극화를 해소하고, 주택 시장의 안정적 수요를 형성하기 위한 전략으로 볼 수 있습니다.

 

지분형 모기지의 한계점

물론 모든 정책이 장점만 있는 건 아닙니다. 우선, 지분형 모기지로 구매할 수 있는 주택은 일정 기준 이하의 시세로 제한될 가능성이 높습니다. 현재 기준선은 약 10억 원 이하가 될 것으로 보이며, 초고가 아파트나 특정 지역의 인기 단지는 대상에서 제외될 수 있습니다. 또한 시세차익을 모두 가져갈 수 없다는 점에서 수익형 투자 관점으로 접근하는 사람에게는 다소 매력이 떨어질 수 있습니다. 하지만 ‘내 집 마련’이라는 명확한 목적이 있는 이들에게는 상당히 유리한 제도입니다.

 

지금부터 준비

지분형 모기지는 아직 본격 시행 이전이지만, 금융당국과 주금공은 올해 안에 시범 운영을 시작할 예정입니다. 관심이 있다면 한국주택금융공사 공식 홈페이지(https://www.hf.go.kr)나 금융위원회(https://www.fsc.go.kr)의 공고를 수시로 확인하고, 자신이 어느 정도 조건을 갖췄는지 점검해 보는 것이 좋습니다. 전세 계약 갱신 전에 정보를 확보하고 사전 신청을 준비하면 유리하게 활용할 수 있습니다.

 

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